Schadensersatz statt Leistung (Schadensersatz wegen Nichterfüllung) kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen der §§ 281 bis 283 BGB verlangen (§ 280 Abs. 3 BGB). Voraussetzung hierfür ist, dass der Gläubiger dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat (§ 281 Abs. 1 BGB).

Der Vermieter kann vom Mieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser schuldhaft die Wohnung bzw. dem Vermieter gehörende Einrichtungen beschädigt, z. B. Schäden an der Tür, Flecken und Verschmutzungen auf dem Teppichboden. Es genügt, dass der Mieter fahrlässig handelt und z. B. einen Brand dadurch verursacht, dass er über Nacht Kleidungsstücke in unmittelbarer Nähe eines Nachtstromspeichergeräts ablegt.

Von der Ersatzpflicht ausgenommen sind Abnutzungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, z. B. Abplatzungen in der Küchenspüle oder geringfügige Eindrücke von Schuhen mit „Pfennigabsätzen" im allgemein zugänglichen Hausflur. Erhebliche Schäden durch „Pfennigabsätze" in der Wohnung muss der Miete jedoch durch Verlegen von Teppichen o. Ä. vermeiden.

Der Mieter kann sich auch schadensersatzpflichtig machen, wenn er Mängel gar nicht oder verspätet anzeigt, es sei denn, er darf davon ausgehen, dass der Vermieter schon informiert ist.

Muss der Mieter Ersatz leisten, kann der Vermieter im Regelfall aber nicht den Neupreis verlangen, sondern muss sich einen Abzug „neu für alt" gefallen lassen. Die Höhe des Abzugs richtet sich nach der normalen Lebensdauer der beschädigten Sache; für einen geringeren Abzug ist der Geschädigte beweispflichtig. Bei Maler- und Fußbodenarbeiten ist nach sieben Jahren ein Abzug von 50 Prozent angemessen. Ist - wie z.B. bei einer 20 Jahre alten Schrankwand – kein messbarer Vermögenswert mehr da, entfällt die Ersatzpflicht des Mieters ganz.

Fordert der Vermieter Schadensersatz (z.B. wegen eines Sprungs im Waschbecken), muss er beweisen, dass der Mangel bei Vertragsbeginn noch nicht vorlag. Wurde seinerzeit ein Übergabeprotokoll mit dem Vermerk „keine Mängel" erstellt, muss der Mieter ggf. beweisen, dass der Riss entgegen dem Protokoll doch schon bei Vertragsbeginn vorhanden war.

Ist ein Schaden auf das Verschulden Dritter (Familienangehörige, Hausangestellte oder Untermieter) zurückzuführen, so haftet der Mieter auch hierfür Mängel der Wohnung. Lässt der Mieter sich wesentliche Vertragsverletzungen zuschulden kommen oder wird die Wohnung durch Vernachlässigung dem Miete obliegender Sorgfaltspflichten (Obhutspflicht des Mieters) erheblich gefährdet, kann der Vermieter auch das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Der Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter oder nicht fachgerechter Renovierung verjährt ebenfalls in 6 Monaten, nachdem der Mieter die Wohnung zurückgegeben hat.