Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 - 561 BGB geregelt.

Ausgenommen vom sachlichen Geltungsbereich dieser Vorschriften sind preisgebundener Wohnraum, Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie oder Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, sowie Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist und Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 1-3,, Abs. 3 BGB).

Preisgebundener Wohnraum unterliegt den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Wohnraumförderungsgesetzes. Die anderen, vom Geltungsbereich dieser Vorschriften ausgenommenen Wohnraumgruppen sind frei kündbar, sodass der Vermieter einer Regelung der Miethöhe nicht bedarf. Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften (HaustürWG) ist aufgehoben und nunmehr im BGB enthalten. Es ist auch bei Mieterhöhungen grundsätzlich anwendbar.

Das Gesetz sieht nicht etwa automatische Mieterhöhungen vor. Auch eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Der Anspruch des Vermieters geht vielmehr dahin, dass der Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erteilt. Der Anspruch ist somit auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet. Die Klage auf Zustimmung ist eine Leistungsklage. Unter drei Voraussetzungen kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen: wenn die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr unverändert ist und die neue Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt und die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind und - die Miete sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht.

Zwischen zwei Mieterhöhungen bzw. ab Vertragsbeginn soll der Mieter ein Jahr liegen (Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten; diese grundsätzich zulässig). Das gilt auch für ehemalige Sozialwohnungen. Das nächste Erhöhungsschreiben darf frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung beim Mieter eintreffen. Der Vermieter muss also, wenn er die Miete anheben will, dem Mieter nach Ablauf der Jahresfrist ein neues Mieterhöhungsverlangen schicken. Da zur Jahresfrist jeweils noch die Überlegungsfrist hinzu kommt, muss die Miete also immer mindestens 15 Monate unverändert sein.

Der Vermieter kann im Abstand von jeweils einem Jahr fordern, dass die Miete auf die „ortsübliche Vergleichsmiete" angehoben wird. Diesen ortsüblichen Preis muss man ermitteln, indem man z.B. genügend Mieter bzw. Vermieter fragt. Dabei muss man unterscheiden, was das für eine Wohnung ist. Ein Neubau mit Bad und Zentralheizung oder ein Altbau mit Einzelöfen? Liegt die Wohnung auf dem Land oder in der Stadt, an einer ruhigen Seitenstraße oder an einem verkehrsreichen Platz-Lärm? Dabei ist immer der gesamte Wohnungsmarkt maßgeblich; es ist nicht zulässig, für einzelne Gruppen (z. B. Wohngemeinschaften, Soldaten, Ausländer) eine „spezielle ortsübliche Miete" zu bilden.

Selbst wenn das Schreiben des Vermieters alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt bzw. gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wird. Deshalb muss im Mieterhöhungsschreiben auch deutlich zum Ausdruck kommen, dass der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Wenn das Schreiben den Eindruck erweckt, dass der Vermieter die Mieterhöhung einseitig geltend machen kann, ist die Erklärung unwirksam.

Bei einer berechtigten Mieterhöhung, hat der Vermieter einen gesetzlichen (und damit auch gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf die Zustimmung des Mieters. Hat der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen von seinem Vermieter bekommen, hat er zwei Monate Zeit zu prüfen, ob die neue Miete tatsächlich der übliche Preis am Ort ist.
Für  Begründung des Mieterhöhungsverlangens hat der Vermieter vier Begründungsmöglichkeiten: Er kann auf einen Mietspiegel verweisen oder er kann auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank Bezug nehmen oder er kann das Gutachten eines Sachverständigen verwenden. Außerdem kann der Vermieter z. B. drei vergleichbare Wohnung am Ort benennen, in denen die Miete ebenso hoch ist.
Bezieht sich der Vermieter zur Begründung auf einen Qualifizierten Mietspiegel, wird vermutet, dass der darin angegebene Mietpreis die ortsübliche Miete wiedergibt.

Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Dies wird auch die Kappungsgrenze genannt. Die Senkung von 30 % auf 20 % wurde durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführt. Sie gilt für Erhöhungsverlangen, die ab dem 1.9.2001 zugegangen sind. Diese Obergrenze gilt auch, wenn die Miete länger als drei Jahre nicht erhöht wurde. Daneben gilt die Beschränkung des § 558 Abs. 1 BGB, sodass eine Mieterhöhung immer nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erfolgen kann.

Darüber hinaus wurde eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze getroffen (§ 558 Abs. 4 BGB): Eine Begrenzung tritt nicht ein, soweit die Miete nach dem Wegfall der öffentlichen Bindung erhöht werden soll und der Mieter bis zum Wegfall der Preisbindung zur Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe verpflichtet war. In diesem Fall kann der Vermieter die Miete nach dem Wegfall der Bindung ohne Kappungsgrenze bis zur Höhe der bisher vom Mieter bezahlten Fehlbelegungsabgabe anheben, höchstens aber bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Darüber hinaus hat der Mieter dem Vermieter auf dessen Verlangen, das frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung gestellt werden kann, innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen.

Wurden innerhalb des für die Kappungsgrenze maßgeblichen Zeitraums von drei Jahren Mieterhöhungen wegen baulicher Verbesserungen oder gestiegener Betriebskosten vorgenommen, bleiben sie außer Betracht. Dies gilt auch für einvernehmliche Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder Betriebskostenerhöhungen, auch wenn die dafür geltenden gesetzlichen Bestimmungen (§§ 559, 560 BGB) nicht eingehalten wurden, wie der BGH entschieden hat. Danach ist nicht auf den Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB abzustellen, sondern auf Sinn und Zweck dieser Bestimmung. Andernfalls wäre der Vermieter im Ergebnis dazu gezwungen, sämtliche Mieterhöhungen wegen Modernisierung auf dem förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Mietanpassung nach § 558 BGB zu erhalten. Eine einvernehmliche Regelung der Mietvertragsparteien wird nur insoweit erfasst, als es sich um die Umlegung solcher Aufwendungen handelt, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtfertigen würden.

Hat der Vermieter bauliche Änderungen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, oder hat er bauliche Änderungen aufgrund von Umständen, die er nicht zu vertreten hat, durchgeführt, kann er eine Erhöhung der Miete verlangen. Im Gegensatz zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist eine Zustimmung des Mieters nicht erforderlich.

Wenn die Erklärung des Vermieters den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht, hat sie unmittelbare vertragsändernde Wirkung. Der Vermieter muss hier im Streitfall also nicht wie bei § 558 BGB auf Abgabe einer Willenserklärung klagen, sondern direkt auf Leistung (Zahlung des nicht bezahlten Erhöhungsbetrags). Die Mieterhöhung beträgt für das Jahr 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 1 BGB). Die Mieterhöhung hängt nicht davon ab, ob der Mieter der baulichen Änderung zugestimmt hat. Soweit Arbeiten in seiner Wohnung durchzuführen sind, bedarf es freilich seiner Duldung. Ob der Mieter hierzu verpflichtet ist, richtet sich nach § 554 BGB. Ist der Mieter mit den Modernisierungsmaßnahmen nicht einverstanden, hat ihn der Vermieter auf Duldung zu verklagen.