Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt ausdrücklich, dass ein tatsächlich erfasster Verbrauch auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss.
Sind entsprechende Messgeräte vorhanden, muss der Vermieter die Kosten - zumindest teilweise - anhand der abgelesenen Verbrauchswerte verteilen. Das betrifft die Wasser- und Abwasserkosten. In einigen Gemeinden werden die angefallenen Müllmengen jeder einzelnen Mietpartei mithilfe eines Erfassungssystems gemessen. Dann ist der Vermieter ebenfalls verpflichtet, die Kosten anhand der festgestellten Müllverursachung abzurechnen.
Nach dem Einbau von Wasserzählern oder der Einführung eines Scannersystems für den Hausmüll muss der Vermieter den vereinbarten Verteilerschlüssel ändern. Er muss dann festlegen, dass die Kosten ganz oder teilweise nach dem angefallenen Verbrauch oder der Verursachung verteilt werden. Die dem Vermieter gesetzlich eingeräumte Möglichkeit, den Mieter zu einer Direktabrechnung zu verpflichten, besteht seit dem 1.9.2001 nicht mehr. Bis zu diesem Zeitpunkt konnte der Vermieter festlegen, dass der Mieter über die Wasser-, Abwasser- oder Müllkosten direkt mit dem entsprechenden Anbieter abrechnet. In diesem Fall mussten die bisher dafür angesetzten Kosten aus der Miete herausgerechnet werden. Voraussetzung war, dass das Wasserversorgungsunternehmen oder der Müllentsorger eine Direktabrechnung mit dem Mieter anbot. Hat der Vermieter vor dem 1.9.2001 eine Umstellung vorgenommen, bleibt diese bestehen.
Rechnet der Vermieter Wasserkosten verbrauchsabhängig ab, ergeben sich immer wieder „Verteilungs- bzw. Messprobleme". Grund: Der Hauptwasserzähler im Haus, anhand dessen der Vermieter die Wasserrechnung des Versorgungsunternehmens bezahlt, zeigt praktisch nie den gleichen Wert an wie alle Wohnungswasserzähler zusammen. Der Hauptwasserzähler arbeitet exakter, außerdem gelten auch für eichpflichtige Wasserzähler Fehler- und Toleranzgrenzen. Deshalb kann es zulässig sein, dass der Vermieter die durch den Hauptwasserzähler gemessene Wassermenge abrechnet und die Wohnungszähler nur zur Kostenverteilung benutzt, wie z. B. auch bei Heizkostenverteilern. Dieses Verfahren soll letztlich nur zulässig sein bei Messdifferenzen bis zu 20%. Bei größeren Abweichungen spricht alles für „ungeklärte" Wasserverluste oder -entnahmen (z. B. einen Wasserrohrbruch), die der Vermieter selbst tragen muss. Wird die 20%-Grenze überschritten, muss der Vermieter nach den Wohnungszählern abrechnen.
Fällt ein Wohnungswasserzähler aus oder ist eine Wohnung nicht mit Wasserzählern ausgestattet, darf der Vermieter deshalb auch nicht einfach die Differenz zwischen Hauptwasserzähler und der Summe der Wohnungswasserzähler auf diese Wohnung verteilen. Er muss auch hier die üblicherweise auftretende Restdifferenz zwischen den Zählern berücksichtigen und anteilig auf alle Mieter des Hauses verteilen. Sind im Haus auch gewerbliche Mieter ansässig, verursachen sie häufig höhere Betriebskosten. Für Gewerberäume sind im Allgemeinen höhere Versicherungsprämien und eine höhere Grundsteuer zu entrichten, es wird unter Umständen mehr Wasser verbraucht oder mehr Müll produziert.
Eine Abrechnung der Betriebskosten in mietrechtlichem Sinne kann nur erfolgen, wenn und soweit der Mieter Vorauszahlungen in Form von Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sogenannte "Bruttomiete" vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. Auskunft oder Rechenschaft zu erteilen. Gleiches gilt bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit der die Betriebskosten ungeachtet ihrer Höhe abgegolten sein sollen. Wer behauptet, keine Pauschale, sondern eine abzurechnende Vorauszahlung sei vereinbart, trägt dafür die Beweislast. |
