Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit darin zu erhalten. Sind die Räume mit Mängeln behaftet, kann der Mieter mindern, ggf. Schadensersatz beanspruchen und Verwendungsersatz bei Selbsthilfe verlangen. Eine Wohnung ist mangelhaft, wenn sie einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder wenn eine solche Eigenschaft später wegfällt.
Maßstab für den vertragsgemäßen Verbrauch sind der Mietvertrag und der Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn. Im Regelfall ist der Vermieter nicht verpflichtet, dass Gebäude laufend dem Stand der Technik anzupassen. Einen Mindeststandard muss er jedoch auch im nicht modernisierten Altbau sicherstellen. Dazu gehört eine Stromversorgung, der neben einem Großverbraucher wie Wasch- oder Spülmaschine gleichzeitig weitere Stromverbrauch erlaubt, sowie im Badezimmer eine Steckdose mit Fehlerstromschutzschalter.
Beispiele für Wohnungsmängel sind: Feuchtigkeit, Lärm, Heizpflicht, Prostitution und Gesundheitsgefährdung. Typische Mängel sind zum Beispiel: Zu geringe Wohnfläche, Feuchtigkeitsschäden, undichte Fenster, ungenügende Beheizung, übermal Lärmbelästigung durch Nachbarn oder durch eine Baustelle. Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob den Vermieter überhaupt ein Verschulden trifft. Auch wenn der Vermieter gegen den Baustellenlärm in der Nachbarschaft nichts unternehmen kann und er z. B. auch keine Ausgleichszahlungen erhält, ist eine Mietminderung möglich.
Entdeckt der Mieter einen Mangel, muss er das dem Vermieter sofort mitteilen. Unterlässt der Mieter die Anzeige und konnte der Vermieter infolgedessen keine Abhilfe schaffen, ist der Mieter nicht zur Minderung berechtigt (§ 536c Abs. 2 BGB; s. hierzu Abschnitt 7). Unternimmt der Vermieter einen Reparaturversuch und behauptet der Mieter, dass der Mangel noch besteht, hat der Vermieter die Beweislast für den Erfolg der Reparatur. Der Mieter ist verpflichtet, das Weiterbestehen des Mangels nochmals anzuzeigen. Nach § 536 Abs. 1 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsmäßigen Gebrauch aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. Dies ist der Fall, wenn der Fehler leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße. Die Beweislast dafür, dass nur eine unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt, hat der Vermieter.
Neben dem Recht auf Mietminderung kann der Mieter unter gewissen Voraussetzungen Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB). Das ist der Fall, wenn ein zur Minderung berechtigender Mangel schon beim Vertragsschluss vorhanden war, wenn er später infolge eines Umstandes entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat (z. B. Vermieter lässt undichtes Dach trotz Kenntnis des Zustandes nicht reparieren; dadurch entstehen Schäden an den dem Mieter gehörenden Gegenständen), wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät. Verzug setzt eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung sowie Verschulden des Vermieters voraus. Verzug liegt z. B. nicht vor, wenn die Mängelbeseitigung zwar angemahnt ist, die Handwerker aber den Vermieter trotz Bemühen im Stich lassen.
Im Fall des Verzugs des Vermieters kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Mieter hat hier ein Wahlrecht zwischen Schadensersatz und Aufwendungsersatz. Verzug setzt eine auf Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung voraus, Anzeige allein genügt nicht (§ 284 BGB). Mahnung ist die Aufforderung, die geschuldete Leistung zu erbringen. Sie muss bestimmt und eindeutig sein.
Die Rechte des Mieters auf Minderung, Schadensersatz oder Aufwendungsersatz können durch Gesetz oder Vertrag ausgeschlossen sein. Kennt der Mieter beim Abschluss des Vertrages den Sach- oder Rechtsmangel, stehen ihm die Gewährleistungsrechte nicht zu (§ 536b S. 1 BGB). Diese Kenntnis muss sich auf einen bestimmten Mangel und dessen Art, Umfang und Auswirkungen beziehen und nicht nur auf allgemeine Umstände, die eine Beeinträchtigung verursachen können.
Der vertragliche Ausschluss der Haftung ist nur eingeschränkt möglich. Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536d BGB). Die Vorschrift gilt für Sach- und Rechtsmängel. Die Regelung ist ihrer Natur nach zwingend.
Die in Formular-Mietverträgen gelegentlich anzutreffende Klausel, wonach die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen durch den Mieter wegen Mängeln der Mietsache oder wegen Verzugs des Vermieters mit der Beseitigung eines Mangels ausgeschlossen ist, verstößt gegen § 11 Nr. 7 AGB-Gesetz und ist unwirksam, sofern der Ausschluss grobe Fahrlässigkeit des Vermieters oder Vorsatz des Vermieters und seiner Erfüllungsgehilfen umfasst (BayObLG, RE v. 17.12.1984, WuM 1985, 49; Weber/Marx VII/S. 169).
Zulässig ist es hingegen, in einem Formular-Mietvertrag die verschuldensunabhängige Haftung für schon bei Vertragsabschluss vorhandene Mängel (Garantiehaftung) auszuschließen |
